Перепланировка
– дело хорошее, полезное, а порой жизненно необходимое. Цели и задачи перепланировки у всех разные: одни хотят сделать свою жилплощадь более удобной и комфортной; другие — модной и стильной. А порой, с помощью перепланировки воплощаются в реальность весьма популярные в последнее время бизнес идеи по созданию собственного дела, связанного со сдачей в аренду или перепродажей маленьких квартир-студий. К слову, такие квартиры-студии приносят их владельцам немалый доход. Но начать такой бизнес можно только приобретая и переделывая старое жильё.
Однако, в каждом деле есть свои правила. Нельзя просто так снести какую-либо стену в помещении и объединить, к примеру, комнаты или лоджию с кухней, прорубить дополнительный дверной проем в несущей стене, перенести газовое или электрооборудование и т.д. Но многие это делают, вопреки всем правилам и нормам, забывая, что любое вмешательство в конструкцию квартиры может закончиться негативными последствиями, вплоть до повреждения несущих стен и разрушения дома.
Чтобы этого не случилось перепланировка или сложный капитальный ремонт должны быть законными и соответствовать определённым техническим нормативам. Для того чтобы всё сложилось и получилось по задуманному, нужно предварительно подготовить пакет обязательных документов и разрешений на данный вид работ, а затем пройти процедуру согласования.
Что считается перепланировкой
- Перепланировка — это полное или частичное изменение конфигурации и назначения помещений.
При перепланировке может осуществляться снос старых или возведение новых стен (перегородок), демонтаж, установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического, газового или другого оборудования, изменение конструкции полов, устройство или заделка дверных проемов, остекление лоджий и балконов, установка кондиционеров на фасадах жилых домов, а также некоторые другие виды работ.
В последнее время наиболее популярными являются следующие виды перепланировки: объединение нескольких комнат в одну, или наоборот, разделение больших помещений на несколько. Наиболее часто встречаются варианты объединения или разделения санузла, объединение кухни и гостиной, увеличение площади жилой комнаты за счет коридора, встроенных шкафов, кладовых и т.д.
Все эти виды работ требуют внесения обязательных изменений в технический паспорт помещения. Именно поэтому любая перепланировка должна быть согласована в соответствующих инстанциях. В зависимости от вида работ, перепланировка может быть простой и сложной.
Виды перепланировки
- «Простая» перепланировка
К простой перепланировке относятся незначительные изменения в помещении, например:
- заделка дверных проемов, расположенных в несущих стенах и перегородках,
- устройство новых проемов в межкомнатных перегородках,
- возведение новых стенных перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия,
- разборка и перенос межкомнатных стенных перегородок.
Для осуществления и согласования подобной перепланировки будет достаточно эскиза и нанесения планируемых модификаций на план квартиры.
- «Сложная» перепланировка
К данному виду перепланировки относятся серьезные работы по изменению конфигурации жилого помещения. А именно:
- перенос дверных проемов,
- пробивка проемов в несущих конструкциях,
- разукрупнение многокомнатных квартир,
- частичный снос несущих конструкций,
- изменение размеров санузлов, кухни, комнат и коридора,
- перенос санузла или кухни,
- устройство дополнительных санузлов или кухонь,
- объединение ванной комнаты с туалетом,
- объединение двух и более квартир,
- расширение квартиры за счет присоединения вспомогательных помещений,
- установка взамен газовых бытовых электроплит,
- проведение дополнительных вентиляционных каналов,
- перенос электрических сетей, газовых и нагревательных сантехнических приборов и т.п.
Данный вид перепланировки требует разработки архитектурного проекта, без его наличия согласование работ не возможно.
Процедура согласования перепланировки
Отметим, что в каждом городе действует единый порядок согласования перепланировки. Чтобы помочь разобраться в особенностях получения необходимых разрешительных документов на проведение перепланировки квартиры, мы ответим на несколько вопросов: куда обращаться и какие документы необходимо собрать.
Куда следует обращаться
Если вы задумали осуществить перепланировку своей квартиры, то, чтобы получить официальное разрешение на выполнение всех работ, в первую очередь надо составить подробную схему помещений или разработать архитектурный проект, которые будут содержать все запланированные изменения в жилом помещении.
С планом перепланировки необходимо будет посетить несколько инстанций: БТИ, МЧС, жилищную инспекцию, СЭС, управление архитектуры и эксплуатирующие организации. После этого необходимо обратиться в соответствующие муниципальные органы власти для получения согласования перепланировки.
В Москве, например, разрешение на перепланировку квартиры выдает окружная либо муниципальная межведомственная комиссия (МВК). Именно сюда и необходимо представить согласованный в соответствующих инстанциях проект перепланировки и прочие документы.
Необходимые документы
Чтобы согласовать перепланировку жилого помещения, необходимо собрать следующие документы:
- Технический паспорт квартиры, оформленный в БТИ (Поэтажный план, справки ф.1а и ф.5).
- Проект перепланировки, подготовленный лицензированной проектной организацией.
- Техническое заключение о возможности осуществления соответствующей перепланировки жилого помещения.
- Заключение МЧС России (пожарная служба) о возможности проведения перепланировки.
- Заключение Роспотребнадзора (СЭС) о возможности проведения перепланировки.
- Согласование автора проекта дома или уполномоченной архитектурной организации.
- Согласие всех собственников квартиры.
- Нотариально заверенная копия свидетельства о собственности на помещение.
- Единый жилищный документ.
- Согласование организации, на балансе которой находится дом: РЭУ, ДЭЗ, управляющая компания, ТСЖ.
- Договор на осуществление технического надзора за проведением строительных работ с организацией, которая имеет лицензию на осуществление данного вида деятельности.
Однако следует отметить, что данный перечень документов не окончательный. В некоторых случаях комиссия может потребовать также предоставить дополнительные документы. Хозяину квартиры также может потребоваться согласование с газовой службой и энергетиками, а также письменное согласие соседей на проведение работ в квартире.
Ответственность за несанкционированную перепланировку квартиры
Если жилищная инспекция выявит факты несанкционированной перепланировки помещений и несоответствия фактического состояния квартиры ее инвентаризационно-технической документации, то она проинформирует о нарушении соответствующие государственные органы. Нарушителя в таком случае ждут следующие санкции:
- Штраф.
Штраф накладывает жилищная инспекция. (Сумма штрафа составляет от 25 МРОТ).
- Обязанность получения соответствующего разрешения.
Помните, уплата штрафа не освобождает собственника квартиры с незаконной перепланировкой от обязанности провести согласование проведенных изменений в конфигурации жилого помещения.
Жилищная инспекция также выдает нарушителю предписание, в котором указан точный срок, в течение которого он обязан оформить разрешение. Если предписание будет проигнорировано, то хозяина оштрафуют повторно. (Сумма штрафа в этом случае составит минимум 80 тысяч рублей).
- Требование привести помещения в первоначальное состояние.
Если узаконить сделанную перепланировку по причине несоответствия проведенных изменений нормам СНиП не возможно, то владельца помещения оштрафуют и обяжут вернуть все на место и восстановить первоначальный вид.
- Продажа квартиры с торгов.
При игнорировании предписания жилищной инспекции, и уклонении от узаконивания проведенной перепланировки, согласно нормам Жилищного Кодекса РФ, суд имеет право выставить квартиру на аукцион. После продажи квартиры хозяину вернут часть ее стоимости за вычетом судебных издержек и расходов на приведение ее в первоначальное состояние.
Какие изменения в квартире узаконить нельзя
Согласно нормам ЖК РФ, существует ряд изменений в жилых помещениях, проведение которых согласованию и узакониванию не подлежит. Нельзя получить разрешение в следующих случаях:
- Если перепланировка приведет к ухудшению условий эксплуатации дома и проживания людей.
- Если модифицированное помещение и/или смежные с ним помещения в установленном порядке могут быть отнесены к непригодным для проживания.
- Если при перепланировке могут быть затронуты помещения, которые стоят на учете в штабе по делам ГО и ЧС, и не имеется соответствующего разрешения на проведение данных работ.
- Если в результате проведения работ может быть нарушена прочность и устойчивость несущих конструкций здания, что может привести к их разрушению.
- Если регулирующие и/или отключающие устройства устанавливаются на общеквартирных (общедомовых) инженерных сетях, когда их использование влияет на объем потребления ресурсов в смежных помещениях.
- Когда проект содержит уменьшение сечения или полную ликвидацию каналов естественной вентиляции.
- Когда нагрузки на несущие конструкции здания серьезно увеличиваются и превышают допустимые по проекту значения (например, при установке перегородок из тяжелых материалов вместо перегородок из легких материалов, устройстве стяжек в полах, размещении дополнительного оборудования и т.д.).
В типовых жилых домах не разрешается:
- Вырубка ниш, устройство проемов, пробивка отверстий в стенах-диафрагмах, стенах-пилонах и колоннах (столбах, стойках), а также в местах нахождения связей между сборными элементами.
- Устройство без согласования с проектной организацией дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений.
- Устройство штраб под внутренними стеновыми панелями и в горизонтальных швах, а также в плитах перекрытий и стеновых панелях под размещение электропроводки или разводки трубопроводов.
Какие изменения можно проводить без согласования
Без оформления проектной и разрешительной документации можно осуществлять следующие работы:
- «Косметический» ремонт, в том числе и замену наружных столярных элементов без изменения цвета и рисунка.
- Устройство встроенной мебели: антресолей, шкафов, которые не образуют самостоятельных помещений, и площадь которых подлежит техническому учету.
- Замена (без перестановки) имеющегося в квартире инженерного оборудования аналогичным по техническому устройству и параметрам.
- Установка кондиционеров на фасадах многоквартирных домов в Москве (согласно постановлению Правительства Москвы от 22.03.2011г.)
На что еще следует обратить внимание при перепланировке квартиры
Получить разрешение на перепланировку — это еще только начало. После того как разрешительный документ получен, можно смело приступать к осуществлению непосредственных ремонтных работ.
Также следует отметить, что при проведении ремонта, включающего перепланировку помещения, необходимо вести специальный журнал ремонтно-строительных работ, в который строго следует заносить все действия рабочей бригады. Если проводились некоторые скрытые работы (к примеру, усиление несущей стены), то составляется акт скрытых работ, подписываемый представителями исполнителя, заказчика и организации, которая осуществляет авторский надзор.
После окончания всех работ помещение должна принять комиссия жилищной инспекции, которая проверит правильность произведенных работ и их соответствие предоставленному проекту.
После подписания акта приемки помещения инспекция направляет все документы в БТИ. Уже через пару недель БТИ подготовит новую справку. Однако и тут могут возникнуть некоторые сложности, например, если при перепланировке изменилась площадь квартиры (жилая, нежилая, общая), то владельцу придется также получать новое Свидетельство о праве собственности на данную квартиру. Если же вы уже ранее переделали что-то в квартире, то обязательно зарегистрируйте изменения, разрешение можно получить уже по факту проведения ремонтных работ.
Таким образом, легализовав перепланировку, вы избежите проблем в будущем. Ведь, несанкционированная перепланировка не только грозит штрафом, но продать или подарить квартиру с незаконной перепланировкой очень сложно. Процедура оформления и перечень документов в таком случае точно такие же.
Источник информации по правовой и нормативной документации RMNT.RU
Похожие статьи:
«Перепланировка и капитальный ремонт без штрафа«