Где требуется оценка дома

Из серии «100 вопросов и ответов о частной собственности»

— Как сделать оценку жилого дома с земельным участком для наследства? Для чего проводится кадастровая оценка дачного дома? В чем особенности оценки дома онлайн?

Приветствуем читателей сайта «Все про дом и жизнь в нём».

Тема данной статьи — оценка дома. Статья будет интересна тем, у кого уже есть дом в собственности, либо тем, кто только готовится стать владельцем недвижимости.

Обратите внимание, в конце темы (во 2 части) будут опубликованы полезные советы как не переплатить, оценивая частную недвижимость.

Что такое оценка дома кем и для чего она проводится?

Оценка дома — это процесс, конечный результат которого — установить реальную, либо рыночную стоимость недвижимости.

Стоимость дома определяется рыночной экономикой, то есть при купле-продаже это сумма, за которую покупатель готов дом купить, а продавец продать.

Когда обе стороны устраивает назначенная сумма, то сделка осуществляется. Если покупателя цена не устраивает — значит, она не отвечает условиям рынка.

Но часто оценить дом нужно не для продажи или покупки, а для иных целей. Вот тогда и делают независимую оценку.

Такая процедура понадобится:
  • при расчете налоговой суммы от продажи дома;
  • при расчете суммы отчислений в Пенсионный фонд;
  • при расчете суммы госпошлины;
  • для ипотеки, так как она обычно не превышает 80-90% от стоимости залога;
  • при расчете суммы взноса в уставной капитал;
  • когда дом — залоговое имущество;
  • при аресте дома;
  • при имущественных спорах;
  • при разделе имущества;
  • при выплате страховки за дом;
  • при незавершенном строительстве;
  • при расчетах для инвестиционного проекта.

Оценщиками могут быть как частные, так и физические лица, состоящие в профильной организации. Они обязательно должны иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму не меньше 300 тысяч рублей.

В каких случаях необходима оценка дома

В этом разделе рассмотрим 7 ситуаций, при которых необходима оценка недвижимости.

1. Оформление наследственных прав

Оценку дома для оформления наследства проводят,

  1. чтобы вычислить нотариальную пошлину,
  2. определить сумму земельного налога и госпошлины,
  3. разрешить имущественный спор между наследниками.

Для этого требуются

  1. документы из БТИ,
  2. документы, подтверждающие право собственности и статус дома, наложенные на него обременения
  3. и паспорт заказчика.

Если вместе с частным домом в наследство переходит земельный участок на прилегающей к дому территории, то к оценке дома добавится и оценка земли.

Для независимой кадастровой оценки стоимости земельного участка, прилегающего к жилому дому, понадобятся следующие документы:

  1. карта участка,
  2. геодезия,
  3. документы о статусе земли
  4. и документы о наличии коммуникаций.

Однако, если речь идет об унаследовании дачного дома и участка, то процедура оценки будет отличаться. Причина в том, что, согласно законодательству, дачи имеют особый правовой статус, отличающийся от недвижимости жилого фонда.

Дача считается целым имущественным комплексом, в который входит и участок, и дом, и дополнительные строения (сараи, бытовки), а также все зеленые насаждения.

2. Заключение договора купли-продажи

Оценка жилого дома при заключении договора купли-продажи обычно проводится на стадии предварительных переговоров. В этом случае стороны совместно выбирают оценщика.

Часто оценку дома перед продажей проводят для подтверждения факта продажи перед вышестоящими организациями и налоговой службой.

Для налоговых органов проведение оценки — это доказательство правильности и полноты начисления налогов.

Учтите, что если у налоговой возникнут вопросы уже постфактум заключения сделки купли-продажи, то отчет оценщика добавит значимости вашей аргументации в определении (уменьшении) налоговых начислений.

Заинтересованными лицами в независимой оценке могут быть и акционеры предприятия, участвующие в долевом строительстве недвижимости.

Кандидатура оценщика должна быть согласована и удовлетворять как покупателя, так и продавца.

Оплата оценщика не зависит от результата оценки, она оговаривается заранее и фиксируется в договоре.

3. Оценка по представлению органов опеки

Оценку дома могут затребовать органы опеки в случаях, когда владелец дома — несовершеннолетний ребенок или недееспособное лицо.

В этом случае без разрешения опекунского совета, невозможно продать, обменять или подарить жилье, а также сдать его в аренду, заложить или совершить другие операции.

В данном случае опекунский совет не допускает ущемления прав и соблюдает интересы несовершеннолетнего или недееспособного лица.

Оценку дома для органов опеки нужно проводить при

  • продаже дома;
  • сдаче в аренду;
  • оформлении дома в качестве залога;
  • разделе дома;
  • выделении доли в доме;
  • проведении с домом других операций, которые могут затронуть права опекаемого лица.

Для этого нужно подготовить документы

  1. о праве собственности,
  2. техпаспорт
  3. и паспорт заказчика.

Как и в других случаях, результат оценки — это заключение, подтверждающее рыночную стоимость недвижимости, с приложенными правоустанавливающими документами.

С 2005 года решение органов опеки стало обязательным лишь для тех лиц, которые являются собственниками или совладельцами недвижимости. В остальных случаях решение органов опеки желательно, но не обязательно.

Если продажу дома совершили не получив согласия органов опеки, суд может признать эту сделку недействительной и привлечь к уголовной ответственности лицо, предоставившее ложные данные.

4. Страхование жилья

Согласно законодательству РФ, если стоимость недвижимости завышена относительно рыночной, договор страхования считается недействительным.

Если страховая сумма меньше рыночной стоимости, страхование считается неполным, а возмещение при наступлении страхового случая выплатят частично.

Выплачивать будут с учетом рыночной оценки дома, пропорционально его стоимости.

Именно из-за суммы выплат перед страхованием дома проводят процедуру его независимой оценки.

Максимальная выплата страховой компании равна стоимости строительства нового дома, идентичного по параметрам.

Однако и здесь есть свои нюансы. Когда речь идет о страховании дома, страховая сумма все равно не будет равна его рыночной стоимости. Причина в стоимости земли, на которой стоит дом. Это создает вариативность в подсчетах страховой суммы в сторону её уменьшения.

Выход — страховать дом без земельного участка, а страховую стоимость определять с помощью оценщика. В таком случае превратностей в трактовках не будет.

5. Внесение дома в уставной капитал общества

Внесение в уставной капитал организации помогает детализировать права участников на принятие решений.

Помимо этого, при правильной оценке взноса правильно исчисляется и налог на имущество, и затраты на амортизацию.

 Поэтому, при внесении дома в уставной капитал важно верно оценить его стоимость.

Учтите, что денежная оценка имущественного вклада, к которому относится дом, осуществляется по соглашению учредителей. Но сумма этой оценки не может превышать сумму, в которую оценил дом независимый оценщик.

Передача имущества в качестве вклада, согласно закону, считается инвестированием, а не способом его реализовать.

6. Раздел дома

При разводе или других (наследственных) спорах о разделе дома для того, чтобы одна из сторон отказалась от своих имущественных прав, другая сторона должна выплатить компенсацию.

Чтобы определить сумму компенсации, нужна услуга оценщика. Он определит стоимость дома вместе с земельным участком. А уже исходя из этой суммы стороны придут к соглашению.

К разделу дома прибегают

  1. при ликвидации предприятия,
  2. при выходе из долевой собственности,
  3. при продаже доли,
  4. выделении доли,
  5. разводе.

Эти действия часто осуществляют при помощи нотариуса.

7. Получение кредита

Обычно размер кредита равен сумме 80% стоимости залоговой недвижимости. По этой причине оценка дома и земли — обязательное условие при использовании его в качестве залога для ипотеки.

В этом случае оценку должна проводить профессиональная компания-оценщик, аттестованная банком. Банк не навязывает конкретного исполнителя, а предоставляет список аттестованных оценщиков, из которого и выбирают исполнителя.




Поделитесь публикацией с друзьями:

Maystroff

Об авторе Maystroff

Светлана Майстрова. Администратор и автор статей сайта "Всё про дом и жизнь в нём!" Надеюсь, вы найдёте здесь много полезной и нужной информации. Приятного просмотра!

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

You may use these HTML tags and attributes:

<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>