Что такое титульное страхование недвижимости?

Часть 1. Что мы знаем о титульном страховании?

Информация для покупателей недвижимости.

Что такое титульное страхование и для чего оно нужно, многие до сих пор не знают и не понимают, хотя появился данный вид страховых услуг ещё в конце прошлого века.

Титульное страхование – особый вид страхования, который применяется только в сделках с недвижимостью, а точнее, при её покупке.

Каким рискам подвергается покупатель, приобретая вторичное, а порой и первичное жильё, объяснять не нужно. Почти все знают, а если и не знают, то догадываются, что может случиться после покупки дома или квартиры, если обнаружится  подделка документов, ошибки регистратора, неучтённые наследники, нарушение прав несовершеннолетних, незаконность предыдущих сделок или недееспособность продавца. Ответ очевиден. Покупатель, честно выплативший всю сумму за квартиру или дом, в один миг лишается прав на приобретённую недвижимость. Но и сполна уплаченные деньги вернуть тоже не получится (даже по закону!). Получается, ни дома, ни денег, а всё из-за недобросовестности продавца.

• Как подстраховать себя в процессе покупки квартиры, защитить свои права собственника в будущем?

Выход один – застраховаться. Именно договор титульного  страхования защищает от недобросовестности продавца или юридических ошибок. При этом срок давности сделки роли не играет. В этом и заключена особенность титульного страхования. Страховщик принимает на себя риски признания сделки с недвижимостью недействительной по причинам, которые имели место в прошлом и могут возникнуть в будущем. В этом плане титульное страхование – уникальный продукт.

Проще и доступнее объяснить, что такое титульное страхование, можно через вопрос-ответ.

1.       Что страхуется в данном виде страхования?

Объектом страхования в данном случае является право собственности на тот или иной вид недвижимости (дом, квартиру, а порой и земельный участок), а не сама недвижимость.

Справка из Википедии:

Правовой титул – это документ, доказывающий законное и исключительное право на владение собственностью (недвижимостью или землёй).

2.       В чём польза договора титульного страхования?

В первую очередь договор титульного страхования защищает от юридических ошибок, мошенничества и т.д. (см. выше).

3.       В чём выгода титульного страхования?

Страховка позволяет не потерять, сохранить средства, вложенные в недвижимость или землю в случае утраты последних. Если добросовестный покупатель лишается права собственности на квадратные метры, страховая компания должна компенсировать клиенту ущерб, проще говоря – выплатить страховку. Выгодно ли это покупателю? Несомненно выгодно!

4.       В каких случаях желательно оформить договор титульного страхования?

1. При покупке вторичного жилья. Недвижимость нередко становится объектом длинных цепочек сделок купли-продажи. Если в какой-то момент выяснится, что одна из этих сделок (даже совершенных достаточно давно) была совершена с нарушениями закона и может быть оспорена (например, наследниками), то по решению суда право собственности всех последующих приобретателей может быть аннулировано.

2. При покупке первичного жилья. Недобросовестный застройщик может продать одну и ту же квартиру (или один и тот же дом) нескольким покупателям. В этом случае суд принимает решение о незаконности заключения сделки и договоры купли-продажи расторгаются.

3. При выдаче ссуд и кредитов на покупку жилья. Одной из типичных ситуаций, когда страхование титула применяется практически всегда, является выдача банком ипотечной ссуды для приобретения недвижимости (квартиры, дома) на вторичном рынке.

5.       Сколько стоит оформление титульного страхования?

Титульное страхование – нестандартный страховой продукт, и стоимость во многом зависит от недвижимости, пакета документов на неё и сроков страхования. По данным страховой компании Росно, в среднем базовые ставки тарифов титульного страхования составляют 0,4% от стоимости недвижимости при страховании на один год и 0,8% при оформлении полиса титульного страхования на 3 года. Это не дёшево. Но, согласитесь, выгодные услуги дёшево не стоят!

 6.      В каких случаях страховка не выплачивается?

По данным Росгосстраха по стандартному договору титульного страхования не признаются страховыми случаи утраты либо прекращения права собственности на недвижимое имущество вследствие:

1. Прямого или косвенного воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения.

2. Военных действий, маневров, гражданской войны или их последствий, народных волнений всякого рода, забастовок.

3. Реквизиции, конфискации, ареста, изъятия и уничтожения по распоряжению государственных органов застрахованного недвижимого имущества.

4. Прекращения права собственности на земельный участок.

5. Выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

6. Изъятия земельного участка, используемого с нарушением законодательства.

7. Прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение.

7.       Какие документы требуются для оформления титульного страхования земельных участков?

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок (а также на дом, если на земельном участке находится дом).

2. Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов земельного участка и страхователя.

3. Все договоры отчуждения объекта недвижимости за последние три года (купли-продажи, дарения, мены и т.д.).

4. Свидетельство о праве на наследство по завещанию/закону, копия завещания.

5. Свидетельство о смерти наследодателя.

6. Разрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии в числе собственников земельного участка несовершеннолетних.

7. Нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение земельного участка, совместно приобретенного во время брака.

8. Врачебные свидетельства из психоневрологического диспансера, из наркологического диспансера (на продавцов земельного участка пенсионного возраста).

9. Кадастровый план на земельный участок

8.       Какие документы требуются для титульного страхования недвижимости?

1. Свидетельство о государственной регистрации права.

2. Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов квартиры (дома) и страхователя.

3. Экспликация, поэтажный план (выписка из технического паспорта или копия технического паспорта).

4. Выписка из домовой книги.

5. Финансовый лицевой счет / карточка учета собственников.

6. Все договоры отчуждения квартиры за последние 3 года (купли-продажи, дарения, мены, ренты и т.д.).

7. Свидетельство о праве на наследство по завещанию/закону, копия завещания.

8. Свидетельство о смерти наследодателя.

9. Заявление на приватизацию, договор передачи (приватизация), или

10. договор инвестирования (инвестиционный контракт) со всеми приложениями и доп. соглашениями, или

11. справка ЖСК о полностью выплаченном пае.

12. Разрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии несовершеннолетних собственников.

13. Нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение квартиры, совместно приобретенной во время брака.

14. Врачебные свидетельства из психоневрологического диспансера, из наркологического диспансера (на продавцов квартиры пенсионного возраста).

15. Доверенность представителя (если сделка совершалась по доверенности).

По запросу:

1. Расширенная (архивная) выписка из домовой книги.

2. Справка об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным платежам (данные Росгосстраха).

Часть 2. Быть или не быть договору титульного страхования недвижимости?

Принять решение, быть или не быть договору титульного страхования, довольно сложно. Услуга эта не дешёвая, не все могут позволить себе такую дорогую безопасность. Решение принять сложно. А пока решаете и думаете, почитайте небольшие рассказы о самых странных и нетипичных случаях потери прав на недвижимость.

Ситуации, из-за которых покупатель лишается своей собственности, бывают до такой степени абсурдными и нелепыми, что порой с трудом верится в реальность происходящего. А главное, предвидеть их совершенно невозможно.

Реальные истории адвоката Олега Сухова, описанные специально для ИРН (Индикатора рынка недвижимости)

• История первая: о корявой расписке, из-за которой семья лишилась жилья спустя два года после покупки.

Опытному адвокату довелось быть участником судебного разбирательства по расторжению договора купли-продажи квартиры.

Продавец обратился с иском об аннулировании сделки только через два года после ее оформления. Основанием для расторжения договора по истечении столь внушительного срока послужило мнение продавца о якобы отсутствии оплаты, подтверждаемой несколько некорректно оформленной распиской.

Ее содержание свидетельствовало не о том, что бывший собственник получил за проданное им жилье соответствующую денежную сумму, а о том, что он обязуется вернуть стоимость квартиры, если договор не пройдет государственную регистрацию.

И, несмотря на то, что помимо указанной расписки, в материалы дела были предоставлены иные доказательства полного расчета между сторонами (свидетельские показания, договоры банковской ячейки, ордера по обмену валюты на сумму договора), суд пришел к выводу о том, что квартира оплачена не была. На решение суда не повлиял даже значительный срок: более двух лет с момента совершения сделки. Договор был расторгнут.

• История вторая: о старческих болезнях, из-за которых потерять права на недвижимость можно даже спустя 11 лет после заключения сделки.

В практике юриста имел место прецедент, которому до сих пор невозможно дать ни разумного, ни уж тем более юридического объяснения.

В одном из судебных споров ставился вопрос о расторжении договора купли-продажи квартиры в связи с существенно изменившимися обстоятельствами. Следует отметить, что Гражданский кодекс очень точно и предметно устанавливает перечень оснований, когда договор подлежит расторжению, одним из таких оснований являются существенно изменившиеся обстоятельства.

Однако не стоит думать, что если у сторон сделки вдруг поменялись планы, то этого достаточно для разрыва договора, вовсе нет. Наоборот, в нашей стране, как, впрочем, и во всем мире, превалирует принцип устойчивости договорного оборота, который не позволяет в одностороннем порядке отказываться от подписанного или оформленного соглашения.

Основанием для расторжения сделки в связи с существенно изменившимися обстоятельствами могут служить, к примеру, выявленный факт обременения квартиры, наличие притязаний/споров со стороны третьих лиц, существенные неисправимые технические дефекты жилого помещения и другое.

Адвокату О. Сухову довелось участвовать в процессе, когда суд расторг договор купли-продажи квартиры через 11 лет после его регистрации, в связи с ухудшением состояния здоровья продавца.

Действительно, преклонный возраст заставил бывшего собственника в один год перенести сразу и инфаркт, и инсульт. Именно данные обстоятельства легли в обоснование заявленного иска о расторжении договора. Продавец уверял, что на момент совершения сделки не мог предположить, что затраты на лечение и мизерная пенсия – это то будущее, к чему в итоге он придет более чем через десять лет после продажи квартиры. И какими бы абсурдными не покажутся подобные доводы, суд признал их обоснованными и достаточными для расторжения договора. Суд пришел к выводу, что преклонный возраст и старческие болезни – это как раз те самые существенно изменившиеся обстоятельства, о которых одной стороне в сделке ну никак не могло быть известно при продаже квартиры, а если бы они были известны, сделка бы не состоялась.

• История третья, где события, развернувшиеся вокруг новостроя, подтверждают высказывание, «что верить в наше время нельзя никому», даже Генеральному директору и главному бухгалтеру.

Несколько лет назад в юридическую контору обратилась обычная рабочая семья. Клиенты продали свою трешку и, добавив последние средства, оформили покупку большей по площади четырехкомнатной квартиры. Жилье приобреталось в офисе застройщика, что возводил и продавал дома в элитном районе Москвы. Договор подписывался непосредственно генеральным директором, денежные средства вносились тут же в кассу компании с передачей приходного кассового ордера о приеме средств и выдачей справки о полной оплате договора, с подписью все тех же генерального директора и главного бухгалтера. Справка, как и положено, была заверена печатью.

Получив ключи от нового жилья и освежив его легким ремонтом, покупатели тут же получили из суда исковое заявление: о расторжении договора и возврате квартиры обратно в собственность застройщика.

Как впоследствии было установлено, директор и бухгалтер, приняв от покупателей деньги, положили их в свой карман, не проводя по бухгалтерии. Присвоение скоро выявилось назначенным аудитом, мошенники-руководители пустились в бега, а застройщик, не получивший оплату за недвижимость, обратился в суд, последний требования удовлетворил. Семья осталась на улице.

К сожалению, суды не признают оплату, даже если она попадает в компанию, но присваивается ее сотрудниками без перевода на расчетный счет. И как бы абсурдно это не выглядело, ведь плательщик-покупатель не имеет возможностей контролировать хождение средств внутри сторонней организации, договоры в аналогичных случаях подлежат расторжению. Единственное, на что вправе претендовать обманутые участники сделки – заявлять о мошенничестве отдельных должностных лиц компании с возмещением с них в свою пользу оплаченных денег.

Из приведенных примеров следует, что ничто не способно оградить добросовестного покупателя от риска остаться без жилья, даже при надлежащем его оформлении и безусловной оплате. Именно поэтому следует очень и очень тщательно проверять каждое слово в каждом документе, проходящем по сделке: и договоре, и платежках, и уставных и личностных документах продавца.

Истории, описанные Олегом Суховым, случились тогда, когда о титульном страховании в нашей стране даже и не слышали. Поэтому отстоять свою правоту и защитить законно приобретённую недвижимость не получилось. Потеряны квадратные метры, деньги и вера в справедливость.

Вот и ответ на вопрос: «Быть или не быть договору титульного страхования недвижимости…»

Надумали? Звоните юристу!

© maystroff

Поделитесь публикацией с друзьями:

↑Как установить такие кнопки?↑